근저당 있어도 괜찮아! 월세 최우선변제금액, 복잡한 계산 없이 한 방에 확인하는 초간

근저당 있어도 괜찮아! 월세 최우선변제금액, 복잡한 계산 없이 한 방에 확인하는 초간단 가이드

목차

1. 월세 계약, 보증금 지키는 가장 확실한 방법은?
2. 도대체 ‘최우선변제금액’이 뭐길래?
3. 우리 집 근저당, 보증금 보호에 문제 없을까?
4. 지역별 최우선변제금액, 한눈에 확인하기
5. 계약 전 반드시 확인해야 할 3가지 체크리스트
6. 이것만 알면 걱정 끝! 보증금 보호를 위한 최종 정리

1. 월세 계약, 보증금 지키는 가장 확실한 방법은?

당겨주세요!

많은 분이 보증금을 최소화하고 월세를 높이는 방식으로 계약하지만, 여전히 적지 않은 보증금을 내고 월세 계약을 하곤 합니다. 특히 전세가 부담스러운 사회 초년생이나 신혼부부에게 월세는 현실적인 주거 형태이죠. 그런데 혹시 계약하려는 집에 근저당이 잡혀 있다는 사실을 알고 계신가요? 등기부등본을 떼어보니 집주인이 은행에 빚이 있어 근저당이 설정되어 있는 경우가 흔합니다. 이때 많은 분이 불안해하며 ‘과연 내 보증금을 무사히 돌려받을 수 있을까?’라는 고민에 빠집니다.

하지만 걱정하지 마세요. 대한민국 민법은 주택임대차보호법을 통해 소액 임차인을 강력하게 보호하고 있습니다. 바로 최우선변제권이라는 제도를 통해서 말이죠. 근저당권자가 아무리 먼저 등기를 설정했더라도, 일정 금액 이하의 보증금을 가진 소액 임차인은 그 누구보다도 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 가집니다. 이것이 바로 월세 최우선변제금액의 핵심입니다. 이 금액만 정확히 알고 있다면, 근저당이 있는 집이라도 안심하고 계약을 진행할 수 있습니다. 복잡한 법률 용어와 씨름할 필요 없이, 가장 쉽고 간단한 방법으로 여러분의 소중한 보증금을 지키는 방법을 알려드리겠습니다.

2. 도대체 ‘최우선변제금액’이 뭐길래?

최우선변제금액이란, 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 다른 채권자들보다 가장 먼저 보증금의 일부를 변제받을 수 있는 금액을 말합니다. 이는 주택임대차보호법에 따라 소액 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 마련된 제도로, 임차인이 대항력(전입신고+확정일자)을 갖추고 있다면 근저당 설정일과 관계없이 최우선적으로 변제받을 권리를 가집니다.

여기서 가장 중요한 두 가지 조건이 있습니다. 첫째는 해당 주택의 보증금이 법에서 정한 최우선변제 대상 보증금 기준에 부합해야 합니다. 둘째는 임차인이 대항력을 갖추어야 합니다. 대항력은 임대차 계약 후 전입신고를 마치고 주택을 인도(입주)받은 다음 날 0시부터 발생합니다. 따라서 계약을 했다고 끝나는 것이 아니라, 반드시 이사를 한 뒤 바로 주민센터에 가서 전입신고를 완료해야 합니다. 전입신고가 곧 여러분의 보증금을 지키는 첫걸음이라는 것을 명심하세요.

3. 우리 집 근저당, 보증금 보호에 문제 없을까?

대부분의 주택은 대출을 끼고 있기 때문에 등기부등본에 근저당이 설정되어 있는 경우가 많습니다. ‘근저당이 있으면 무조건 위험하다’는 오해는 이제 버리셔도 좋습니다. 중요한 것은 근저당권이 언제 설정되었는지와 우리 집의 보증금이 최우선변제 대상 보증금에 포함되는지 여부입니다.

최우선변제금액은 지역별, 그리고 근저당이 설정된 시기별로 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 2024년 현재 서울특별시 기준으로는 보증금이 1억 6,500만 원 이하일 경우 최대 5,500만 원까지 최우선변제금액을 받을 수 있습니다. 하지만 만약 근저당이 2018년에 설정되었다면, 그 당시의 최우선변제금액 기준(1억 1,000만 원 이하, 3,700만 원 변제)이 적용됩니다.

따라서 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하여 근저당 설정일을 파악해야 합니다. 이 날짜를 기준으로 해당 시점의 지역별 최우선변제금액 기준표를 찾아보면, 우리 집의 보증금이 안전한 범위에 속하는지 쉽게 알 수 있습니다. 이 복잡한 과정을 단 한 번의 검색으로 끝낼 수 있는 방법이 바로 다음 단락에 소개됩니다.

4. 지역별 최우선변제금액, 한눈에 확인하기

최우선변제금액은 주택임대차보호법 시행령 개정에 따라 주기적으로 변동됩니다. 따라서 계약 시점의 기준이 아닌, 등기부등본상의 근저당 설정일을 기준으로 확인해야 합니다. 아래는 2024년 현재 기준의 최우선변제금액 표입니다.

주의할 점: 앞서 강조했듯, 이 표는 현재 시점의 기준입니다. 근저당 설정일이 이 표의 기준 시점보다 이전이라면, 해당 시기의 법령을 찾아봐야 합니다. 예를 들어 2021년에 설정된 근저당이라면, 2021년 5월 11일 이후의 최우선변제금액 기준을 적용해야 합니다. 이렇게 복잡한 과정을 간소화하기 위해 인터넷 포털 사이트에 ‘주택임대차보호법 최우선변제금액‘이라고 검색하거나, 법률구조공단이나 법제처 홈페이지를 활용하면 손쉽게 연도별, 지역별 기준을 찾아볼 수 있습니다.

5. 계약 전 반드시 확인해야 할 3가지 체크리스트

1. 등기부등본 확인: 계약하려는 집의 등기부등본(을구)을 떼어보고 근저당 설정 여부 및 설정 날짜를 반드시 확인하세요. 등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 쉽게 열람할 수 있습니다.
2. 전입세대 열람: 계약 전 해당 주소지에 누가 전입되어 있는지 주민센터에서 ‘전입세대 열람 내역’을 발급받아 확인하세요. 만약 선순위 임차인이 있다면, 그 사람의 보증금이 먼저 변제될 가능성이 있으므로 신중하게 판단해야 합니다.
3. 대항력 확보: 계약 후 이사 당일, 또는 그 다음 날까지 반드시 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 확정일자는 주민센터뿐 아니라 인터넷등기소에서도 받을 수 있습니다. 확정일자는 임차인의 보증금에 대한 우선변제권을 부여하는 중요한 절차이므로 절대 잊어서는 안 됩니다.

6. 이것만 알면 걱정 끝! 보증금 보호를 위한 최종 정리

월세 최우선변제금액은 근저당이 있는 주택이라도 소액 임차인의 보증금을 지켜주는 든든한 방패입니다. 이 복잡해 보이는 제도를 쉽게 활용하는 핵심은 딱 두 가지입니다.

첫째, 등기부등본을 떼어 근저당 설정 날짜를 확인합니다. 둘째, 그 날짜를 기준으로 해당 지역의 최우선변제금액 기준표를 찾아봅니다. 만약 내 보증금이 그 기준 이하라면, 경매나 공매 시 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

물론, 가장 안전한 방법은 근저당이 없는 깨끗한 집을 구하는 것이지만, 현실적으로 그런 집을 찾기란 쉽지 않습니다. 중요한 것은 위험을 정확히 파악하고, 그에 대비하는 것입니다.

오늘 알려드린 간단한 방법들을 잘 활용하셔서 소중한 보증금을 안전하게 지키고, 안심하고 새로운 보금자리에서 행복한 생활을 시작하시길 바랍니다.